土倉の成立と「借上」からの発展

中世日本において、日宋貿易などを通じて大量の銅銭（宋銭）が流入すると、社会の貨幣経済化が急速に進展した。これに伴い、平安時代後期から鎌倉時代にかけて借上（かしあげ）と呼ばれる高利貸業者が現れた。鎌倉時代後期になると、彼らの中から担保として預かった質物（衣類、武具、証文など）を火災や盗難から守るために、漆喰などで壁を厚く塗った頑丈な「土壁の倉」を建造する者が増加した。この特徴的な建築様式がそのまま業者を指す名詞として定着し、「土倉」と呼ばれるようになった。

室町幕府の財政基盤としての土倉

室町時代に入ると、京都や奈良などの都市部を中心に土倉は急速に発展を遂げた。豊富な資金力を背景に、当時儲かる産業であった酒造業を営む「酒屋」と兼業することも多かった。当初、土倉は比叡山延暦寺などの有力寺社を「本所」と仰ぎ、座を結成してその庇護下で営業していた（山門土倉など）が、室町幕府は彼らの持つ莫大な富に目をつけた。

幕府は土倉や酒屋を自己の統制下に置き、営業を保護する見返りとして土倉役（酒屋からは酒屋役）と呼ばれる税を定期的に徴収した。室町幕府は鎌倉幕府や江戸幕府に比べて直轄領が少なく、基盤が脆弱であったため、この土倉役・酒屋役からの収入は幕府財政を支える最大の柱となった。さらに、有力な土倉の中には納銭方（のうせんかた）に任命され、幕府の公金の徴収や保管、出納事務そのものを請け負う者も現れ、幕府権力と都市の金融資本は強固に結びついていった。

徳政一揆の標的と社会矛盾の激化

土倉が幕府と結託して莫大な富を蓄積する一方で、重い年貢や高利の借金に苦しむ農民や馬借などの民衆の間では、土倉に対する反感が鬱積していった。15世紀に入ると、飢饉や疫病、将軍の代替わりなどを契機として、借金の帳消し（徳政）を求める土一揆（徳政一揆）が頻発するようになる。

1428年の正長の土一揆や、1441年の嘉吉の徳政一揆などにおいて、富の象徴であった土倉は真っ先に襲撃の対象とされた。群衆によって土倉は打ちこわされ、借金証文の破棄や質物の奪還が実力行使によって行われた。一揆の要求に屈した幕府が徳政令を発布すると、土倉は貸付金や質物を失い大打撃を受けた。しかし、土倉が没落すれば幕府の重要財源である土倉役も減少してしまうため、幕府財政も同時に深刻な危機に陥ることになった。のちに幕府は、借金額の1割を幕府に納入させた側（債務者または債権者のどちらか早い方）に有利な裁定を下す分一銭（分一徳政令）の制度を導入するなど、自己の財政収入を優先する場当たり的な対応をとるようになった。

土倉の歴史的意義とその後

戦国時代に入ると、戦国大名による領域支配の強化や商業・流通のさらなる発展に伴い、金融業のあり方も変化を遂げた。大名たちが楽市・楽座令を出して座の特権を否定し始めると、中世的な権威や特権に依拠して独占的な利益を得ていた土倉は次第に衰退していった。しかし、物品を担保に金銭を貸し付けるという金融機能自体が消滅したわけではなく、その役割は近世以降の「質屋」へと形を変えて継承されていった。

日本史において土倉は、中世における貨幣経済の飛躍的な浸透を象徴する存在である。同時に、それに依存せざるを得なかった室町幕府の権力構造の脆弱性と、それに抗う民衆の力（一揆）という、中世社会の矛盾とダイナミズムを体現する重要な歴史的結節点であったといえる。